Czynności wyodrębnienia części nieruchomości do nowej księgi wieczystej sąd przeprowadzi również na wniosek użytkownika wieczystego. Będzie można sprzedać mieszkanie bez zaświadczenia o przekształceniu, ale z rynku wtórnego.

Prawo użytkowania wieczystego w ostatnich latach przechodzi istotne reformy. Z jednej strony jest ono bardzo ograniczane poprzez hurtowe przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność i wyłączenia możliwości dalszego ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Nastąpiło to z dniem 1 stycznia 2019 roku na mocy ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej: PPUŻ) Teraz ustawodawca zdecydował się na dopracowanie tej regulacji oraz usunięcie wielu istotnych mankamentów użytkowania wieczystego, które nękały mieszkańców i deweloperów. Zmiany stanowią istotną część obszernej nowelizacji ustawy z 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (patrz podstawa prawna).

WARZYWNIAK NIE ZABLOKUJE PRZEKSZTAŁCENIA

W pierwszej kolejności warto wskazać, że ustawodawca dość szybko dostrzegł i usunął problem przekształcenia użytkowania wieczystego nieruchomości mieszkaniowych na których zlokalizowane były także inne obiekty – tj. takie, które nie były bezpośrednio związane z prawidłowym korzystaniem z budynków mieszkalnych. Otóż w świetle pierwotnej regulacji takie nieruchomości podlegały przekształceniu dopiero z chwilą wydzielenia części nieruchomości niezwiązanej z funkcją mieszkaniową. Problem był istotny. Okazuje się bowiem, że powszechnie występujące kioski, warzywniaki, czy nawet bilbordy reklamowe często są zlokalizowane na takich nieruchomościach. Obiekty te blokowały przekształcenie wielu osiedli.

Co więcej, mieszkańcy często nie zdawali sobie sprawy, że ich prawo do nieruchomości zabudowanej blokiem właśnie z tego powodu się nie przekształciło. Bałagan nawarstwiał się. Gminy praktycznie nie wydawały zaświadczeń o przekształceniu. A mieszkańcy nie wiedzieli czy maja wnosić kolejną roczną opłatę z tytułu użytkowania wieczystego czy też są już właścicielem gruntu. Nowelizacja PPUŻ dodała nowy art. 1a. Zgodnie z jego treścią przepisy ustawy PPUŻ stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanym budynkami mieszkaniowymi, położone są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile ich łączna powierzchnia użytkowa takich innych budynków nie przekracza 30 proc. powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie. Zmiana ta weszła w życie z mocą wsteczną od dnia 1 stycznia 2019 roku.

NOWE ZASADY PODZIAŁU NIERUCHOMOŚCI

Dotychczas w powyżej opisanej sytuacji przekształcenie następowało dopiero po wydzieleniu do odrębnej księgi wieczystej gruntu zabudowanego obiektami nie służącymi budynkom mieszkaniowym. Aktualnie, z uwagi na opisaną nowelizację, problem dotyczy już ograniczonej liczby nieruchomości. Tj. tylko tych na których powierzchnia użytkowa tzw. innych budynków stanowi więcej niż 30 proc. powierzchni użytkowej wszystkich budynków. Problem tkwi tutaj w tym kto może dokonać podziału takiej nieruchomości. Otóż zgodnie z ostatnimi poglądami Sądu Najwyższego (uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 13 marca 2015 r., III CZP 116/14) użytkownik wieczysty nie jest uprawniony do takiej czynności. Podziału może dokonać wyłącznie właściciel tj. np. gmina.

Od dawna wiadomym jest, że miasta były przeciwne przekształceniu użytkowania wieczystego. Tym samym nie zamierzały dokonywać podziałów nieruchomości. Zatem użytkownicy wieczyści krótko cieszyli się możliwością przekształcenia. Z odsieczą przyszedł im ustawodawca. Nowelizacja wprowadziła nowy przepis art. 2 ust. 1a. Wprost w nim wskazano, że przewidziane ustawą czynności wyodrębnienia części nieruchomości do nowej księgi wieczystej sąd przeprowadza również na wniosek użytkownika wieczystego. Kolejno usunięto też przeszkodę formalną we wspólnotach mieszkaniowych. Nowy przepis art. 2 ust. 1b PPUŻ przewiduje, że w zakresie takiego wyodrębnienia nieruchomości stosowny wniosek do ksiąg wieczystych składa m.in. zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Przy tym ustawodawca przewidział, że działanie to nie będzie stanowiło czynności przekraczającej zwykły zarząd. Tym samym zarząd będzie uprawniony do jej dokonania samodzielnie bez potrzeby uzyskiwania uchwały wspólnoty. W praktyce jest to bardzo doniosły przepis. Likwiduje on bowiem niepotrzebny formalizm, który często uniemożliwiałby dokonanie przekształcenia.

Już niejako przysłowiową kropką nad „i” było przesądzenie w art. 2 ust. 3 PPUŻ, że do przekształcenia nie stosujemy przepisów nakładających na cudzoziemców wymóg uzyskania stosownej zgody na nabycie nieruchomości.

KTO SPRZEDA LOKAL BEZ ZAŚWIADCZENIA

Miasta w praktyce nie nadążają z wydawaniem zaświadczeń o przekształceniu. Bezpośrednio po wejściu w życie ustawy PPUŻ pojawiły się głosy, że uniemożliwi to sprzedaż mieszkań. Zbywca bowiem nie będzie legitymował się dokumentem potwierdzającym stan prawny lokalu i nieruchomości. Dość szybko pomiędzy Ministerstwem Rozwoju a notariatem pojawił się konsensus co do możliwości zbycia takiego lokalu, jednak tylko na rynku wtórnym. Co więcej mimo wszystko niektóre sądy wieczystoksięgowe kwestionowały takie akty notarialne. Nie satysfakcjonowało to również deweloperów, którzy nie mogą wyodrębniać i sprzedawać nowo wybudowanych mieszkań.

Ponadto, ponieważ często mogły powstawać wątpliwości co do tego czy grunt uległ przekształceniu, właściciele mieszkań znaleźli się w pacie. Dlatego też bardzo pożądaną jest zmiana dokonana w PPUŻ poprzez dodanie ust. 5a w art. 4. Wynika z niego już wprost, że można dokonać czynności dot. wyodrębnionego lokalu, np. sprzedać mieszkanie, przed uzyskaniem zaświadczenia. Wtedy notariusz po prostu przesyła do urzędu jeden odpis aktu notarialnego.

Niestety, nie dotyczy to deweloperów. A co za tym idzie ucierpią także rodziny oczekujące na takie lokale. Otóż nowe mieszkania są tak zwanymi samodzielnymi lokalami, które mogą stanowić odrębną nieruchomość ale jeszcze nią nie są. Do tego jest potrzebne tzw. ustanowienie odrębnej własności lokalu. Zazwyczaj dokonuje się tego w umowie zawieranej w formie aktu notarialnego pomiędzy nabywcą lokalu a deweloperem. Wskazany przepis ust. 5a mówi o czynnościach mających za przedmiot lokal stanowiący już odrębną nieruchomość. Dlatego nie obejmie on umów deweloperskich. Tutaj niestety możemy cały czas liczyć jedynie na unormowanie się wydawania zaświadczeń w przyszłości.

NIE STRACIMY OPŁATY ROCZNEJ

Wątpliwości budziło też czy w 2019 roku należy dokonać płatności opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Co prawda często nie mamy zaświadczenia o przekształceniu ale teoretycznie doszło do niego z mocy samego prawa. Wątpliwości potęgowane były przez brak pewności co do statusu gruntów zabudowanych innymi obiektami np. bilbordem. Samorządy domagały się opłat. Zaś Ministerstwo Rozwoju zapewniało, że w przypadku gdy doszło do przekształcenia wniesiona opłata roczna zostanie zaliczona na poczet opłaty przekształceniowej.

Ustawodawca zdecydował się dać temu wyraźną podstawę. W rezultacie nowelizacja wprowadziła nowy przepis art. 8a PPUŻ. Potwierdza on, że jeżeli przed wydaniem zaświadczenia, użytkownik wieczysty wniósł opłatę roczną za 2019 rok lub następne lata, opłaty te podlegają zaliczeniu z urzędu na poczet opłat przekształceniowych. Właściwy organ zawiadamia o tym użytkownika wieczystego.

MAŁA WSPÓLNOTA JUŻ OD 4 LOKALI

Przy okazji ustawodawca zdecydował się na obniżenie progu powstania tzw. małych wspólnot z 7 do 3 lokali. Jest to bardzo dobre rozwiązanie. Dotychczas wspólnoty w których było nie więcej niż 7 lokali rządziły się kodeksem cywilnym. Oznaczało to trudności w podejmowaniu decyzji i zarządzaniu nieruchomością. Przykładowo w praktyce często była niezbędna jednomyślność wszystkich właścicieli. Paraliżowało to działania wspólnoty. Ponadto brak było polityki remontowej, tworzenia funduszy, itp. Teraz z takim problemami będą musiały sobie dalej radzić tylko wspólnoty gdzie nie ma więcej niż 3 lokali.

CEL UŻYTKOWANIA NIE ZABLOKUJE INWESTYCJI

Z punktu widzenia praktyki inwestycji na użytkowaniu wieczystym istotne zmiany zostały wprowadzone do ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2018, poz. 2204 ze zm.) oraz ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. DzU z 2019, poz.1186). Chodzi o tzw. cel użytkowania wieczystego.

W praktyce problem najczęściej odnosi się do nieruchomości po przedsiębiorstwach państwowych. Nabyły one z  mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 roku prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, które w tej dacie znajdowały się w ich zarządzie. Nabycie to stwierdzał w decyzji administracyjnej wojewoda lub zarząd gminy. Decyzje te określały też warunki użytkowania wieczystego. Najczęściej wskazywano, że przeznaczenie użytkowania wieczystego jest zgodne z planem miejscowym albo z dotychczasowym sposobem użytkowania.

Od 1990 roku i lat kolejnych w których były wydawane decyzje doszło do wielu zmian. Przedsiębiorstwa i inne osoby prawne zbyły użytkowanie wieczyste. Dotychczasowa działalność uległa zmianie a miejscowe plany wygasły i często zostały zastąpione nowymi przewidującymi już inne przeznaczenie gruntów. Na tego typu gruntach powstają np. całe dzielnice mieszkaniowe tak jak na warszawskiej Woli czy Mokotowie. Samorząd – w tym Warszawa – podjęły próby ingerencji. Głównie służyło to uzyskaniu od inwestorów dodatkowych opłat z tytułu zmiany celu użytkowania wieczystego. Dla przykładu gdy inwestor występował o pozwolenie na budowę w oparciu o uzyskaną decyzję o warunkach zabudowy (WZiZT), miasto wnosiło o odmowę z uwagi na brak prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Argumentacja wskazywała, że użytkowanie wieczyste jest prawem celowym i jako takie uprawnia do zabudowy jedynie w wąskim, zakreślonym celem, zakresie. Doszło tutaj do rozbieżnego orzecznictwa sądów administracyjnych. Wydana wcześniej decyzja WZiZT nie przesądzała o zmianie celu. Jest ona bowiem aktem oderwanym od prawa własności czy użytkowania wieczystego. Określa ona potencjalną możliwość zagospodarowania nieruchomości w świetle zasad planowania a nie własności. Nawet jeżeli inwestor otrzymał pozwolenie i zrealizował zabudowę to miasta i tak domagały się opłat za zmianę celu. Dlatego ustawodawca w art. 32 prawa budowlanego dodał nowy ustęp 4b. Zgodnie z jego treścią jeżeli podstawę prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stanowi użytkowanie wieczyste, niezgodność zamierzenia budowlanego z celem użytkowania wieczystego nie może stanowić podstawy do wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Ponadto, został znowelizowany przepis art. 73 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Aktualnie, jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, inwestor jest uprawniony wystąpić z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego.

Co więcej, takie uprawnienie przysługuje także gdy nieruchomość jeszcze nie jest zagospodarowana a istnieje rozbieżność pomiędzy aktualnie określonym celem a przeznaczeniem nieruchomości np. w miejscowym planie czy decyzji WZiZT. Opłata będzie w takiej sytuacji pobierana tylko jeżeli, w związku ze zmianą celu użytkowania wieczystego ulegnie obniżeniu wysokość stawki procentowej opłaty rocznej. Wtedy może zostać ustalona jednorazowa opłata na rzecz właściciela nieruchomości nie wyższa jednak niż dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Miasta nie będą miały już możliwości żądania opłat w wysokości np. 12,5 – 25 proc. wartości nieruchomości.

Jacek Kosiński

adwokat, Kancelaria Jacek Kosiński Adwokaci I Radcowie Prawni

Podstawa prawna: Ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (tekst jedn. DzU z 2019, poz. 916)

Ustawa z 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (DzU z 2019, poz. 1309)

OBOWIĄZYWANIE PRZEPISÓW

Większość przepisów nowelizacji wchodzi w życie 15 sierpnia 2019 r., w tym także opisane w tekście zmiany prawa budowlanego i ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 20 nowelizacji – zmieniający ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego – wszedł w życie w całości 16 lipca 2019 r. z mocą od dnia 1 stycznia 2019 r., zmiana ustawy o własności lokali zmniejszająca liczbę lokali z 7 do 3 wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2020 r.

Źródło: https://www.rp.pl/Zadania/308109998-Kolejne-zmiany-w-uzytkowaniu-wieczystym-gruntow.html?fbclid=IwAR1H2D9QzaBezLNse77soY_DiDmFo3IB2Ie4zsbxgp9uCTVBZXbEhA08u7o

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *