Mieszkaniówka obawia się nowelizacji ustawy deweloperskiej, a nieruchomości komercyjne czekają na likwidację użytkowania wieczystego… Tylko w tym roku zmieniło się około 200 fundamentalnych przepisów, które mają wpływ na branżę nieruchomości komercyjnych. Inwestorów łączy jedno zmartwienie – o którym dyskutowano podczas sesji „Lawina zmian, która utrudnia ocenę skali ryzyka” w trakcie Property Forum.

Jednym z kluczowych czynników definiujących to, czy dany kraj jest przyjazny inwestycjom oraz czy znajduje się na radarze inwestorów jest stabilność i przewidywalność regulacji prawnych. Tymczasem zmiany prawne i podatkowe są w Polsce wprowadzane za szybko, bez społecznych konsultacji, brak im precyzji, a zasady zmieniają się w trakcie gry. – Mówimy o lawinie zmian, a nawet – cytując Leszka Balcerowicza – istnej „biegunce legislacyjnej”, która niepokoi branżę nieruchomości – mówiła Edyta Kochlewska, redaktor DlaHandlu.pl.

Zdaniem uczestników sesji mamy do czynienia z dekretyzacją i instrumentalizacją prawa.

– Lawina przepisów po części bierze się z pokusy, że prawo jest idealnym instrumentem, m.in. do zadekretowania warunków ekonomicznych. Przykładowo, uchwala się ustawę o budowie 100 tys. mieszkań na wynajem i liczy się na to, że wkrótce przepisy znajdą swoje odzwierciedlenie w rzeczywistości – mówił Mateusz Grabiec, partner Baker McKenzie, i wymienił trzy najważniejsze aspekty dekretyzacji, tj. inflację przepisów, ograniczenie komunikacji prawodawcy z otoczeniem oraz natychmiastowe tempo wprowadzenia zmian. – Narastanie tego trendu może spowodować, że masa krytyczna stabilności i przewidywalności prawa zostanie przekroczona. Stanie się hamulcem – podsumował.

– Motto naszych czasów powinno brzmieć: „zmieniaj się lub giń”. Przepisów jest tak dużo, że wyznacznikiem sukcesu firm powinna być umiejętność śledzenia, analizy i szybkiego wdrażania zmian. Do tego niezbędne są zasoby ludzkie i finansowe – mówiła Ewa Podgórska, Partner & Co-General Counsel, Chief Compliance Officer, Griffin Real Estate. – Problem w tym, że nawet jeśli organizacja jest dobrze przygotowana, posiada zasoby ludzkie i finansowe, to i tak nie może dokładnie ocenić i zaplanować wszystkich aspektów inwestycji, ponieważ niektóre przepisy, które wchodzą w życie mają krótki okres vacatio legis i są wdrażane bez konsultacji społecznych, a inne – jeszcze przed albo natychmiast po wejściu w życie – są nowelizowane. Jest jeszcze trzecia kategoria przepisów, które wchodzą w życie, ale część z nich jest zawieszana co do stosowania – dodała.

Bolączką branży są też regulacje, których firmy nie są w stanie stosować bez interpretacji i objaśnień. – Często zmiana przepisu – trzech lub czterech linijek – rodzi problemy interpretacji co do zastosowania przepisu w praktyce – wyjaśniła Ewa Podgórska. – Moim postulatem jest więc zawieszenie kolejnych zmian aż do momentu wykrystalizowania się praktyki w zakresie stosowania i wprowadzania w życie tych przepisów, które już zostały przyjęte – podsumowuje.

Według uczestników dyskusji, bardzo ważne w całym procesie legislacyjnym powinny być konsultacje. – Z roku na rok ten zakres komunikacji prawodawcy z rynkiem zdecydowanie spada – przyznał Radosław Knap, dyrektor generalny Polskiej Rady Centrów Handlowych. – Przykładowo, coraz krótsze terminy opiniowania ustaw są dla nas wyzwaniem, jeśli chodzi o dogłębną analizę i odniesienie się do nowych przepisów. Mimo, że PRCH wdrożyła dla członków monitoring legislacyjny, to nadążanie za zmianami, zbieranie opinii i komunikacja z prawodawcą w okresie 7-12 dni są bardzo trudne – ocenił.

Inwestorzy obserwują zmiany

– Biorąc pod uwagę twarde dane z rynku inwestycyjnego wydaje się, że inwestorzy cały czas doceniają Polskę. Nie przekroczyliśmy krytycznej masy zagrożenia, która zniechęciłaby inwestorów do lokowania kapitału nad Wisłą – stwierdził Mateusz Grabiec.

– Jeśli spojrzymy na to, co się dzieje w Polsce pod względem podatkowym i regulacyjnym, to osiągane przez inwestorów zwroty są nadal biznesowym „El Dorado”, na tle wielu krajów unijnych – mówił z kolei Adam Pustelnik, dyrektor ds. rozwoju biznesu Savills. – W Polsce wielokrotnie niższe są także koszty transakcyjne, które w wielu krajach dochodzą do 10 proc. W naszym kraju do niedawna był to tylko VAT, odzyskiwany po trzech miesiącach – dodał.

– Procesy inwestycyjne można porównać do rozpędzonego pociągu – ostrzegła Agnieszka Jachowicz, dyrektor operacyjny Stowarzyszenie Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych. Xaznaczyła, że wpływ wprowadzanych zmian może być widoczny w późniejszej perspektywie.

Niezmiennie, wyzwaniem jest aktywizacja rodzimego kapitału – nie ma bowiem regulacji, które zachęciłyby lokalne podmioty do inwestowania.

– Atrakcyjnym rozwiązaniem, które może uaktywnić kapitał polskich firm byłoby wprowadzenie ustawy o REIT-ach – w dowolnej formule. Ustawy nie ma. Na dzień dzisiejszy nie widzę zatem szans na zmiany prawne, które sprzyjałyby inwestorom krajowym – stwierdził Michał Sapota, prezes HRE Investments. Podkreślił jednak, że nowe regulacje i zmiany w przepisach dotyczą całej branży nieruchomościowej. – Ostatnie lata upłynęły pod znakiem dynamicznego rozwoju rynku, wzrostu konkurencyjności oraz zmian gospodarczych i prawnych. Warto jednak podkreślić, że dla wszystkich są jednakowe reguły gry i każdy inwestor musi sobie z nimi radzić. My się tego dopiero uczymy – mówił.

– W przypadku ustawy o zakazie handlu w niedziele, nie można mówić o równym traktowaniu wszystkich podmiotów działających na rynku – zaznaczył Radosław Knap. – Sama regulacja nie daje jasnej interpretacji; pierwsze wyroki sądów orzekające kto może, a kto nie może handlować w niedziele pojawiły się znacznie później. Dyskusje trwają, a efekt ograniczeń handlu w niedziele jest widoczny w zmianach struktury i formatów handlowych. Zyskują podmioty, które są w pewien sposób faworyzowane przez wyłączenia oraz formaty, które korzystają ze zmian przyzwyczajeń konsumentów – podkreślił Knap.

Podobnie było z tzw. podatkiem galeryjnym. – Dotyczył wyłącznie dwóch rodzajów nieruchomości: centrów handlowych i biurowców, pozostałe nieruchomości komercyjne były z niego wyłączone – mówi Radosław Knap.

– Warto pamiętać jeszcze o jednym aspekcie. Nieruchomość nie jest produktem komercyjnym samym w sobie, ale funkcjonuje w ścisłej symbiozie z innymi segmentami gospodarki i jest w pełni zależna od popytu na taką przestrzeń – przypomniał Adam Pustelnik. – Przykładowo, popyt na rynku biurowym w regionach jest w pełni zależny od tego, jak funkcjonuje rynek usług dla biznesu. Regulacje takie jak zniesienie limitu wymiaru składek ZUS, czy wzrost płacy minimalnej dotkną najemców nieruchomości i pośrednio mogą zdeterminować, o wiele bardziej niż np. podatek galeryjny, to jaki będzie miał kształt rynek nieruchomości komercyjnych w najbliższych latach – dodał Pustelnik.

Przed nami kolejna fala zmian i regulacji, które właśnie wchodzą albo wejdą w życie już w 2020 r., w tym propozycje zmian w zakresie regulacji procesu inwestycyjno-budowlanego. – Obecny projekt budzi kontrowersje urbanistów, ale od strony prawnej daje dużą stabilność – ogranicza w czasie do 5 lat możliwość eliminowania decyzji o pozwoleniu na budowę lub użytkowanie – mówił Mateusz Grabiec.

Przedstawiciele rynku nieruchomości komercyjnych podkreślali potrzebę kolejnych zmian. – Czekamy na możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego we własność również dla nieruchomości komercyjnych oraz na ustawę o REIT-ach – mówiła Agnieszka Jachowicz. – Bez tego instrumentu nie możemy liczyć na większy dostęp inwestorów indywidualnych do rynku komercyjnego. Co więcej, wcześniejsze fiasko ustawy o REIT-ach spowodowało faktyczne wycofanie się lub planowaną rezygnację niektórych spółek z giełdy, bo w Polsce nie ma instrumentów, które by je satysfakcjonowały – podsumowała.

Źródło: http://www.propertynews.pl/prawo/za-szybko-i-bez-konsultacji-zmiany-prawne-wyzwaniem-dla-branzy-nieruchomosci,76428_2.html

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *