Rynek nieruchomości, który jeszcze kilka miesięcy temu chwalił się kolejnymi rekordami cen i liczby zawieranych transakcji, dziś ostro hamuje – coraz mniej klientów szuka mieszkań, notariusze zamykają kancelarie, banki zwalniają obroty.
- Strach przed zakażeniem oraz wprowadzenie na terenie kraju szeregu ograniczeń mających powstrzymać rozprzestrzenianie się wirusa
- Spowolniły lub wręcz wstrzymały część procesów związanych z zakupem, lub wynajmem mieszkań
- Mimo obniżenia stóp procentowych, które wpływają na raty kredytów, drożeje choćby szwajcarska waluta, w której także spłacane są kredyty hipoteczne w Polsce
– Niektórzy klienci czasowo zaniechali przygotowań do transakcji z obawy o swoje zdrowie. Innych zmusiły do tego nieoczekiwane przeszkody, jak np. ograniczenie pracy urzędów, sądów, banków czy spółdzielni mieszkaniowych, których decyzje lub wydawane dokumenty są niezbędne do sfinalizowania umowy – tłumaczy Marcin Drogomirecki, ekspert z portalu Morizon.pl. Dodaje, że choć stopy procentowe zostały obniżone i tym samym spadło oprocentowanie kredytów, to trudno przewidzieć zachowanie banków w najbliższych tygodniach – w obawie o wypłacalność klientów mogą zaostrzyć kryteria udzielania kredytów.
– Drożeje też CHF, o ok. 10 proc. w ciągu ostatnich trzech miesięcy. To może poddusić tych, którzy mają stare kredyty we frankach. Ich zobowiązania rosną – zauważa Marcin Drogomirecki.
Biura do zamknięcia
Ankieta przeprowadzona wśród agentów sieci Metrohouse w dniach 11 – 12 marca – a więc tydzień po oficjalnym potwierdzeniu pierwszego przypadku COVID-19 w Polsce, pokazała, że epidemia wstrzymała wiele potencjalnych transakcji – na zmniejszony popyt już wskazało 44 proc. ankietowanych, a aż 81 proc. badanych zwróciło uwagę, że w przyszłości rynek mieszkaniowy odczuje zmniejszenie popytu. Również badania portalu GetHome.pl, przeprowadzone wśród przedstawicieli 72 biur nieruchomości, nie pozostawiają żadnych złudzeń – ponad 70 proc. przepytanych pośredników zauważyło wyraźny spadek zainteresowania tematem zakupu mieszkania czy domu. Jednocześnie prawie 40 proc. zaplanowanych spotkań u notariuszy nie odbywa się w wyznaczonym terminie.
– Sytuacja jest dramatyczna, biorąc pod uwagę koszty prowadzenia firmy. W mojej sieci od 1 marca br. odnotowaliśmy dwie transakcje, które notabene przeszły z poprzedniego miesiąca sprzedaży i sześć wynajmów. W normalnej sytuacji, w tym okresie powinniśmy zarejestrować ok. 10 umów sprzedaży i ok. 15 – 20 wynajmów. Jeżeli sytuacja nie ulegnie zmianie w mojej firmie, do końca kwietnia, zamykamy trzy oddziały. Dla małych biur i agencji nieruchomości nawet trzy miesiące bez dochodu oznaczają katastrofę. Od zaprzyjaźnionych deweloperów wiem też, że rynek pierwotny wygląda podobnie – jedna z większych firm deweloperskich w Polsce od 7 marca br. nie odnotowała żadnej umowy sprzedaży mieszkania. Tu też szykują się zwolnienia pracowników – opowiada w rozmowie z Business Insider Polska warszawski pośrednik, właściciel biura obrotu nieruchomościami.
Jednak – jak wskazuje Marcin Jańczuk z Metrohouse, komentując wyniki przeprowadzonej przez agencję ankiety – nie należy się nastawiać, że deweloperzy, pozwolą sobie na negocjacje będących w sprzedaży inwestycji, zwłaszcza że przeważająca część mieszkań już jest sprzedana. – Nie jest też wykluczone, że zmotywowani gorszym tempem sprzedaży będą stosować dodatkowe zachęty zakupowe, szczególnie w przypadku mieszkań, które nie cieszą się tak szerokim zainteresowaniem. – twierdzi Marcin Jańczuk.
Prezentacje online
Katarzyna Kuniewicz, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego w JLL, przyznaje, że przy tak dynamicznie zmieniającej się sytuacji otoczenia kompleksowa ocena wpływu epidemii na rynek mieszkań, wydaje się przedwczesna. W krótkoterminowej perspektywie można się spodziewać spadku liczby transakcji spowodowanych wprost ograniczaniem bezpośrednich kontaktów w biurach sprzedaży. Osoby, które były na wczesnym etapie procesu zakupowego – szczególnie inwestycyjnego – z dużym prawdopodobieństwem odłożą decyzję w czasie, czekając na rozwój sytuacji w gospodarce i na rynku pracy.
– Z drugiej strony może być to okres „uspokojenia” potrzebnego tym nabywcom, których dotychczas odstraszało tempo zmian wynikające z rozkręcenia rynku, jakiego doświadczaliśmy. Możliwość zebrania i porównania dużej ilości danych na temat cen i dostępnej oferty może ułatwić podjęcie decyzji zakupowej. W tej sytuacji na nieco lepszej pozycji znajdują się ci deweloperzy, którzy już wcześniej wdrożyli nowoczesne narzędzia, jakie w procesie marketingu i sprzedaży daje im Internet, np., chaty, prezentację oferty VR czy rezerwacje lokali online. Może to skłonić również część firm do zmiany strategii sprzedażowej i udostępnienie online informacji o cenach – co dziś robi niewiele z nich – mówi Katarzyna Kuniewicz. Dodaje, że deweloperzy mają też jeszcze zawór bezpieczeństwa w postaci rozwijającego się sektora instytucjonalnego najmu mieszkań.
– Miejsce detalicznych zakupów inwestycyjnych w ogólnej puli transakcji w nadchodzących miesiącach z powodzeniem mogą wypełnić transakcje zakupu całych projektów realizowane przez podmioty instytucjonalne, coraz aktywniejsze w Polsce – przekonuje Katarzyna Kuniewicz.
Gorsze statystyki
Portal RynekPierwotny.pl, na razie odnotował dość umiarkowany, acz stosunkowo wyraźny spadek statystyk odwiedzin. – Wszelkie docierające sygnały oraz sytuacja powszechnej izolacji, wskazują na bardzo istotne ograniczenie ruchu, albo raczej jego zanik w wyniku dostosowywania się deweloperów do stanu zagrożenia eskalacją pandemii. Mijają zaledwie dwa tygodnie od chwili powszechnego uznania sytuacji epidemiologicznej w Polsce za wybitnie niebezpieczną pod każdym względem, nie tylko zdrowotnym, ale też ekonomicznym. To zbyt krótki okres, by precyzyjnie ocenić jej skutki, zwłaszcza w dłuższym terminie. Z całą pewnością będą one jednak dla całej gospodarki i jej segmentu nieruchomościowego poważne, jak też decydujące o jego kondycji w dłuższym okresie, liczonym raczej w latach niż miesiącach czy kwartałach – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Poszukiwania na rynku mieszkaniowym odkładają na półkę przede wszystkim osoby pracujące w branżach już mocno dotkniętych skutkami epidemii – turystyce, gastronomii, usługach, handlu itd. Z drugiej jednak strony, powoli zaczynamy przyzwyczajać się do obecnej sytuacji. Jak np. zapewnia Marcin Drogomirecki, po zauważalnym spadku ruchu w serwisie Morizon.pl, w pierwszych kilku dniach po wybuchu epidemii, klienci już wznawiają poszukiwania ofert.
Nieuchronna korekta
Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, nawet gdyby latem nadeszło okresowe uspokojenie sytuacji, to zarówno gospodarka, jak i sama społeczność, tak rodzima, jak i globalna, bardzo mocno odczują przebyte uderzenie pandemii i raczej dość długo potrwa okres rekonwalescencji oraz powrotu do względnej równowagi.
– Mamy globalne załamanie rynków akcji czy surowcowych, a jak wiadomo, rynki to system naczyń połączonych. Trudno zatem znaleźć sensowne uzasadnienie tezy, że krajowej mieszkaniówce nic nie grozi albo że skutki koronawirusa będą ledwo odczuwalne. Tąpnięcie koniunktury wydaje się więc niemal pewne, kwestią pozostaje jego skala i czas trwania późniejszego spowolnienia – mówi Jarosław Jędrzyński.
Dodaje, że w tym roku popyt na mieszkania ulegnie ograniczeniu, a na rynku pierwotnym szczególnie ten inwestycyjny. Jednocześnie podaż nowych mieszkań z czasem zacznie się kurczyć, gdyż deweloperzy będą odsuwać w czasie terminy uruchamiania nowych projektów.
– Z kolei lokali używanych w ofercie raczej nie ubędzie, może nawet wręcz przeciwnie – podaż wzrośnie, jednak skłonność właścicieli do oczekiwanego przez rynek obniżania cen będzie symboliczna, zwłaszcza w początkowym okresie hamowania koniunktury. Mijanie się oczekiwań stron zaowocuje więc długotrwałym zastojem na rynku lokali z drugiej ręki – przekonuje Jarosław Jędrzyński.
Jednak prędzej czy później ceny mieszkań pójdą w dół. O ile? – wszystko zależy od okresu zaciągniętego hamulca. Według optymistycznego, ale coraz mniej prawdopodobnego scenariusza-jeśli za trzy miesiące wszystko wróci do normy – korekta na rynku nieruchomości może ograniczyć się do bieżącego roku. Wiele jednak wskazuje na to, że trwać będzie znacznie dłużej. Pośrednicy spodziewają się spadków cen mieszkań, co najmniej o kilka procent, od tegorocznej jesieni…