Najczęściej małżonkowie kupują nieruchomości do majątku wspólnego, gdyż zazwyczaj łączy ich ustrój wspólności majątkowej. Problem może jednak powstać, jeśli znaczna część środków pochodziła z pieniędzy osobistych, np. przekazanych tylko jednemu z nich. Wtedy do rozważenia pozostaje zmiana ustroju majątkowego.

Zasadą jest, że jeśli małżonkowie razem gromadzą majątek, to zostaje on objęty wspólnością majątkową. Nabyte przez małżonków dobra (nieruchomości, samochody, czy inne ruchomości) stanowią zatem ich wspólny majątek. Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje bowiem między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa). Obejmuje ona przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Powyższe wynika z art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

– Typowym ustrojem majątkowym w małżeństwach w Polsce jest ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Gdy małżonkowie kupują składniki majątku to regułą jest, iż składniki te wchodzą do majątku wspólnego. Należy zwrócić jednak uwagę, że w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym wyszczególniono sytuacje, które wpływają na zmianę tego ustroju. Zgodnie z art. 53 § 1 k.r.o. rozdzielność majątkowa powstaje z mocy prawa, w razie ubezwłasnowolnienia lub ogłoszenia upadłości jednego z małżonków. Również sądowne orzeczenie separacji powoduje powstanie między małżonkami rozdzielności majątkowej. Sąd może także w orzeczeniu ustalić rozdzielność majątkową, a w przypadku zaistnienia ważnych powodów nawet z mocą wsteczną. W praktyce rozdzielność powstaje jednak najczęściej na podstawie umowy zawieranej przez małżonków w formie aktu notarialnego – wskazuje emerytowany notariusz Czesław Salagierski, wizytator notarialny w Izbie Notarialnej w Krakowie.

Majątek „przedślubny”

Jak mówi adwokat Tomasz Gołembiewski, specjalista prawa procesowego z Kancelarii Prawnej Heromiński i Wspólnicy, majątek nabyty przez każdego z małżonków przed ślubem pozostaje w dalszym ciągu w majątku osobistym tej osoby i może ona samodzielnie decydować o tych przedmiotach i prawach.

– Drugiemu małżonkowi nie przysługują żadne prawa do decydowania o majątku osobistym współmałżonka, o jego wykorzystaniu, przeznaczeniu lub zbyciu. Rzecz lub prawo nabyte ze środków pochodzących z majątku osobistego przechodzą do majątku osobistego, nawet jeżeli trwa małżeńska wspólność majątkowa – tłumaczy mec. Gołembiewski. Zaznacza on, iż do dokonywania czynności zarządu naszym majątkiem osobistym, nie potrzebujemy dodatkowej zgody współmałżonka.

Gdy małżonkowie, chcąc nabyć nieruchomość, udadzą się do notariusza, powinni być przygotowani na pytania o łączący ich ustrój majątkowy. – W toku zawierania przed notariuszem umowy zbycia nieruchomości czy innych praw ustalana jest m.in. kwestia ustroju małżeńskiego stron. Notariusz zwraca się np. o przedłożenie orzeczenia sądu w przedmiocie rozdzielności majątkowej małżeńskiej – podkreśla notariusz Czesław Salagierski.

Pomieszany majątek wspólny i osobisty

Mecenas Gołembiewski natomiast wyjaśnia, że jeżeli małżonkowie chcieliby rozszerzyć wspólność ustawową na majątek osobisty, bądź też wyłączyć daną rzecz lub prawo z majątku wspólnego do majątku osobistego, to dla takiej czynności ustawa wymaga, pod rygorem nieważności, umowy majątkowej sporządzonej w formie aktu notarialnego.

Czasami pojawia się jednak również problem, w jaki sposób małżonkowie powinni decydować o wspólnych zakupach, jeśli np. pieniądze pochodzą w części z prezentów od krewnych jednego z nich, a częściowo zgromadzili je wspólnie.

– Gdy część środków pochodzi z majątku osobistego, a część z majątku wspólnego, to małżonkowie mogą dojść do wniosku, aby cała nieruchomość weszła do majątku wspólnego, bądź majątku osobistego. W akcie notarialnym powinny być zawarte ich zgody co do tego, że np. kupowana nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego, bądź osobistego, choć środki w części nie pochodziły z takich majątków. Gdyby później powstał spór między małżonkami, to sąd w sprawie o podział majątku małżeńskiego może badać te kwestie. W takim postępowaniu będzie można ustalać, jakie środki pochodziły z majątku osobistego małżonków. Sąd w sprawie o podział majątku nie jest związany informacjami, jakie strony przedstawiły w chwili kupowania składnika majątku, w tym zwłaszcza w zakresie dotyczącym oświadczeń wiedzy – wyjaśnia notariusz Salagierski.

– Aby jednak wykluczyć wątpliwości na wypadek sporu ze współmałżonkiem, zalecałbym zawarcie w umowie oświadczenia, że dokonujemy nabycia danej rzeczy lub prawa za pomocą środków pochodzących z majątku osobistego. Ze względów praktycznych zalecałbym także rozgraniczenie środków pieniężnych na odrębnym rachunku bankowym. Uprości to znacznie kwestie dowodowe w przypadku sporu sądowego – sugeruje adwokat Gołembiewski.

– Nawet, jeżeli nie odnotowaliśmy w umowie źródeł pochodzenia środków, za które zakupiliśmy daną nieruchomość, to nie pozostajemy na straconej pozycji – dodaje adwokat Gołembiewski. Wyjaśnia, że w przypadku postępowania o podział majątku wspólnego możemy żądać rozliczenia nakładów poniesionych na nieruchomość wchodzącą do majątku wspólnego, czyli żądać zwrotu naszych pieniędzy wydanych na składnik majątku wspólnego.
Kupno nieruchomości za pieniądze własne i wspólne

– Wyobraźmy sobie sytuację, w której małżeństwo żyło dotychczas w lokalu wchodzącym do majątku osobistego jednego z małżonków. Aby nabyć większe mieszkanie, małżonkowie postanowili sprzedać ten lokal, przeznaczając te środki na zakup większej nieruchomości. Przy zakupie nowego lokalu małżonkowie dopłacili jednak z majątku małżeńskiego dodatkową kwotę. Jak już wyżej wskazałem, źródła pochodzenia środków, które sfinansowały zakup lokalu powinny być odpowiednio odnotowane w umowie notarialnej – podkreśla mec. Tomasz Gołembiewski.

– Zakładając, że dawny lokal sprzedano za 500 tys. zł, dopłacając za nowy lokal dalsze 500 tys. zł z majątku wspólnego, to jeden z małżonków powinien dysponować 1/2 osobistego udziału w prawie własności nieruchomości, zaś dalsza połowa weszłaby do majątku wspólnego małżonków. W przypadku rozdzielności majątkowej jednemu z małżonkowi przypadłoby więc prawo do 3/4 nieruchomości, drugiemu zaś 1/4 udziału – tłumaczy adwokat.
Zakup do majątku osobistego

– Gdy małżonkowie chcą kupić określony składnik do majątku osobistego, a łączy ich wspólność majątkowa małżeństwa, to sprawa jest bardziej skomplikowana. Wówczas możliwe są różne warianty. Najprościej jest zdecydować się na zmianę ustroju majątkowego i wprowadzić ustrój rozdzielności majątkowej i dopiero wówczas dokonywać zakupów. To najprostsze rozwiązanie, bo każdy z małżonków dokonuje zakupu np. udziału w nieruchomości do majątku osobistego – wskazuje Czesław Salagierski. Wyjaśnia jednak, że za zgodą drugiego małżonka można również dokonać zakupu rzeczy wchodzącej do majątku osobistego małżonka, nawet jeśli środki pochodziły z majątku wspólnego. Takie stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie, a w doktrynie szerokie jego uzasadnienie przedstawił. prof. M. Nazar i pogląd ten uzyskał akceptację w środowisku notariuszy.

– W takim wypadku konieczna jest zawsze jednoznacznie wyrażona zgoda drugiego małżonka – zaznacza notariusz Salagierski. – Zdarzają się też takie sytuacje, że w toku zawierania aktu notarialnego małżonek będący nabywcą oświadcza, że dany składnik majątku ma wejść do majątku osobistego i drugi małżonek nie występuje przy tej czynności. Taka sytuacja nie jest jednak w pełni prawidłowa. Notariusze w tych przypadkach proszą nabywcę, by wskazał źródło pochodzenia środków, w celu ustalenia czy pieniądze pochodzą z majątku osobistego, np. ze spadków czy darowizn, wyjaśniając również przepisy k.r.o., w szczególności jego art. 33.
Tego rodzaju oświadczenie małżonka to oświadczenie wiedzy. Nie wpływa ono jednoznacznie na stan prawny, ponieważ jeśli pieniądze rzeczywiście pochodzą z majątku wspólnego, to takie oświadczenie może nie mieć znaczenia prawnego. Weryfikację taką może przeprowadzić sąd w sprawie o podział majątku wspólnego.

Żródło:
https://www.prawo.pl/prawo/wspolnosc-majatkowa-a-zakup-nieruchomosci-czasem-warto-zmienic,496251.html?fbclid=IwAR1yPdBsbEnrQLfKCvZpftShSg9mq40rE3_ZMSUM6IcXZjW434oUISorrJA




Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *